Upravljanje zgradama PDF Print E-mail

UPRAVITELJ ZGRADA  TROKUTAN

Agencija za poslovanje i upravljanje nekretninama

Koparska br. 60,  Šijana (kod pošte i OTP banke), HR-52100 Pula

tel. 052- 383512, fax. 052-383511

0917671258 Sadika Kika Dželil pravnik

0915282393 Osman Dželil dipl.ing.

www.trokutan-nekretnine.hr ,

This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it

                                                                                                                                                                                                                                 

                                                                                                

 

*RADIMO ENERGETSKU OBNOVU ZGRADA

PREPORUČUJEMO DA POGLEDATE:

NAJAVNI TELOP:https://vimeo.com/15800666

TV EMISIJA:https://vimeo.com/159057213

TV EMISIJA:https://vimeo.com/167788449

 

      

  

Popis poslova koje ,za vas ,obavljamo

  • Izrada ugovora o upravljanju
  • Izrada međuvlasničkog ugovora
  • Izrada kućnog reda za zgradu
  • Izrada preglednih tablica o udjelima svakog suvlasnika u vlasništvu zgrade
  • Izrada godišnjeg programa održavanja zgrade pregledom stanja stambene zgrade te utvrđivanje stvarnih potreba za popravcima, procjena visine potrebnih sredstava za izvođenje radova na temelju čega se utvrđuje visina sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
  • Upis i zaduženje svih suvlasnika zgrade u jedinstvenu bazu podataka
  • Štampanje i distribucija uplatnica za pričuvu zgrade
  • Knjigovodstveno-računovodstveno praćenje računa pričuve stambene zgrade (prihodi i rashodi )
  • Obrada i plaćanje računa za obavljene ugovorene radove kao i pogonske troškove, honorari predstavniku suvlasnika, čistačici ili firmi za čišćenje, troškovi utrošene električne energije u zajedničkim dijelovima zgrade, troškovi vode, sitne troškove za potrošni materijal, troškove (dezinsekcije  ,dezinfekcije i deratizacije ), troškovi antenskih sustava, troškovi servisa, troškovi kontrole aparata i uređaja, nabava protupožarne opreme i servis protupožarne opreme.
  • Defektaža kvarova sa stručnim osobama, utvrđivanje činjeničnog stanja, izrada tehničkog  prijedloga rješenja stanja, izrada troškovnika, prikupljanje ponuda za poslove održavanja te ugovaranje istih. Povezivanje predstavnika stanara sa izvođačem radova i nadzornim organom te izrada zapisnika o izvedenim radovima.
  • Angažiranje servisa (obrtnika i firmi) za popravke na zajedničkim dijelovima zgrade: popravak krova, dimovoda, gromobranske instalacije, antenske instalacije, telefonske instalacije, elektroinstalacije, godišnja kontrola protupožarne opreme, kontrola sigurnosti zgrade i funkcionalnosti ulaznih vrata, kontrola parlafonskog sustava, kontrola senzora i rasvjete unutarnje-vanjske, briga oko čišćenja zgrade i uređenja okućnice, kontrola zgrade poslije većih oborina ili vremenskih i drugih nepogoda, kordinacija suvlasnika u zgradi odnosno vlasnika stanova radi rješavanja važnih problema u zgradi i prilikom nastanka šteta, kordinacija suvlasnika i komunalnih službi radi rješavanja bilo kojih problema vezanih za zgradu.
  • Nadzor nad svim ugovorenim poslovima održavanja uz obavezu da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje. Uz povremeno revidiranje ugovora sa firmama koje daju stalnu uslugu zgradi ( servisi, čišćenja itd.)
  • Usluga dežurstva radi prijave hitnih intervencija neprekidno 24 sata na dan
  • Davanje informacija o stanju računa pričuve zgrade ( prihodi – rashodi ) svakodnevno na upit predstavnika suvlasnika, periodično i godišnje u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
  • Etažiranje stambene zgrade i upis u zemljišne knjige ,ako je to predviđeno godišnjim planom.
  • Ugovaranje obaveznog osiguranja stambene zgrade putem osiguravajućih društava
  • Prisustvo sastancima na zgradi na poziv predstavnika stanara ili većine suvlasnika
  • Kontakt sa komunalnim službama ( poduzećima i redarima ) i organizacija pravovremenih mjera, radnji i postupaka za organizaciju kvalitetnog i sigurnog života i boravka u zgradi i na njenoj okućnici. Uz permanentno iznalaženje poboljšica.
  • Pravna zaštita zgrade, suvlasničkih dijelova i suvlasnika da ne dođu u podređen pravni položaj.
  • Kontakt sa nadležnim inspekcijama i organima za očuvanje reda i mira.
  • Vođenje knjigovodstva zgrade.
  • Trajno čuvanje dokumentacije zgrade (arhive zgrade).
  • *    Sve dodatne poslove koje zatraži ili prihvati većina suvlasnika u zgradi.   *


ZAŠTO IZABRATI TROKUTAN ZA UPRAVITELJA

(ZATO ŠTO ĆETE UŠTEDITI VAŠ NOVAC)

Zato što ćete na razlici jeftinijeg plaćanja ( znači uštedi ) imati novac da svake godine napravite jedan za vašu zgradu važan i potreban posao (npr. remont lifta, farbanje stubišta,saniranje  krova, antenski sustav, uređenje okućnice), bez podizanja kredita i bez dodatnih povećanja pričuve.

  • Timski rad : zaposlenici upravitelja, predstavnik stanara , suvlasnici i izvođači radova
  • 25-30%  jeftinije upravljanje od drugih firmi (i vašeg sadašnjeg upravitelja) na našem tržištu, bolje upravljanje podrazumjeva  , nužno i obavezno , jeftinije i racionalnije poslovanje.Ako vam novac ode na tzv. hladni pogon čime ćete održavati zgradu ?
  • 30 % jeftinije dajemo usluge, predviđene po posebnim uvjetima poslovanja za upravitelje ( od cjenovnika upravitelja u Puli ), i drugih tzv. kartelnih sporazuma.
  • Mogućnost dogovora da predstavnik suvlasnika obavlja neke poslove kućnog majstora ( misli se na sitne popravke, koje ne rade ovlaštene osobe ) .
  • Timski rad: zaposlenici upravitelja, predstavnik stanara, suvlasnici zgrade i izvođači radova.
  • Točnost i dnevna ažurnost praćenja prihoda i rashoda na računu zgrade
  • Vlastita pravna služba – prosječna naplata pričuve  95%
  • Transparentnost načina poslovanja redovita kvartalna izvješća  (oglasna ploča zgrade) te dnevna izvješća bilo predstavniku bilo suvlasnicima putem upita na telefon ili osobni dolazak u prostorije Trokutana
  • Godišnje financijsko izvješće dostavljamo svakom suvlasniku (po zahtjevu) u pisanoj formi ili putem e-maila
  • Mogućnost uvida u prihode i rashode zgrade na  Internet stranicama Trokutana (uz korištenje PIN koda)
  • Olakšana komunikacija sa predstavnikom i suvlasnicima van radnog vremena putem interneta, faxa i dežurnog telefona
  • Nalazimo se u vašem susjedstvu, imamo dovoljno parkinga za vaše auto, ravni ulaz u zgradu, lift, pristupačno svima. Banka i pošta 20 m od kancelarija. Vaš market je pored nas . Pošto smo susjedi možemo uvjek biti kod vas za 5 minuta, to isto važi i za vas (podatak važi za zgrade u Šijani).
  • Redovno opominjanje dužnika te utuženje kroničnih neplatiša
  • Provođenje prinudne naplate duga i za prethodni period kod bivšeg upravitelja
  • Kontrola rada izvođača radova (uz nadzor ovlaštene osobe)– niti jedan radni nalog niti faktura ne plaća se a da ih prethodno nije ovjerio ovlašteni predstavnik suvlasnika žigom i potpisom.
  • Olakšano poslovanje uz nabavku potrošnog materijala koji kupuje putem predračuna a naručuje ga vaš predstavnik suvlasnika ( ako se dogovorimo on radi neke poslove kućnog majstora).
  • Preventivni postupci  kod upravljanja , da ne dolazi do problema i šteta
  • Popust kod dodatnog osiguranja opreme stana i uređaja, kod osiguravajućih kuća koje nas prate
  • Za vaše probleme u zgradi i stanu ne povlačite druge za rukav ( ne molite, to ste već platili, ako nije napravljeno neko ne radi ono za što je plaćen), mi smo ti koji ćemo to riješavati brzo, efikasno i kvalitetno.
  • KONTAKT: TEL.00385-52-383512,  FAX.00385-52-383-511, MOB. 00385-91-5282393 Osman Dželil dipl.ing., MOB. 00385-91-7671258 Sadika Dželil pravnik, www.trokutan-nekretnine.hr , This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it , Trokutan ul. Koparska br. 60 , HR-52100, Pula ( Šijana, blizina Kauflanda,Plodina,OTP banke,pošte, Puljanke).

VAŠA PITANJA - NAŠI ODGOVORI

Tko je upravitelj zgrade ?

Za pojašnjenje tko je Upravitelj stambene zgrade upoznat ćemo Vas sa odredbama iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, objavljenog u Narodnim novinama broj 91 od 28.listopada 1996., a primjenjuje se od 1. siječnja 1997. godine. Upraviteljeve dužnosti i ovlasti:

- Upravitelj, bio postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. 

- U upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.

- Upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninom ravna se po općim pravilima o zastupanju i posebnim pravilima o upravljanju kojega postavljaju suvlasnici, ako što drugo ne proizlazi iz položaja koji upravitelju nekretnine daju odredbe glave 4. trećega dijela ovoga Zakona.

- Upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje; uz to je osobito dužan:

- Položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30.lipnja svake godine;

- Izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na prikladan način objaviti u zgradi najkasnije do isteka kalendarske godine;

- Prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice.

- Suvlasnici u čije ime upravitelj upravlja nekretninom, dužni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti koje se i njih tiču obavjestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način; ono što bi neobavješteni najmoprimci i zakupci ispunili osobi koja više nije upravitelj, ili više nije ovlaštena primiti ispunjenje , valjano je ispunjeno i oslobađa dužnike obveze, ali samo ako nisu znali za tu promjenu.

- Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim , ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s time što:

- upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu;

- Upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog;

- Ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova;

- Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari;

- Upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu.

- Kad upravitelju prestane mandat odlukom suvlasnika koji za nju nisu imali suglasnost svih suvlasnika, ti su suvlasnici dužni poduzeti što je potrebno da se do donošenja odluke o novom upravitelju upravlja u skladu s predmnijevanom voljom svih, za što i odgovaraju ostalim suvlasnicima.

- Sagledavanjem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u svezi upravljanja nekretninom razvidno je da je zakonodavac želio osigurati upravljanje nekretninama u suvlasništvu, bilo putem ugovornog odnosa suvlasnika i upravitelja, bilo putem prinudnog upravitelja.

- U svakom slučaju upravitelj mora biti fizička ili pravna osoba upisana , odnosno registrirana za obavljanje poslova upravljanja nekretninama.

- Za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama pretpostavka je da fizička ili pravna osoba raspolaže potrebnim stručnim osobama, djelatnicima i da ima potrebnu opremu i prostor za obavljanje djelatnosti. Upravljanje nekretninama je vrlo zahtjevan i složen posao. Potrebni su stručni djelatnici za područja prava, graditeljstva, ekonomije, osobe koje se razumiju u nekretnine (makleri), čitav niz koperanata koji mogu udovoljiti zahtjevima na nekretnini od sitne popravke do sanacija većih razmjera.Podrška dobrih informatičkih firmi sa dobrim programima. Dobre knjigovođe.itd.

- Upravitelj upravljajući nekretninom u ime i za račun suvlasnika suvlasnicima pruža predmetnu uslugu, koja mora biti kvalitetna, stručna, ažurna, pružena na prikladan i razumljiv način svakom pojedinom suvlasniku.

TKO JE PREDSTAVNIK SUVLASNIKA ?

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da se među ostalim međuvlasničkim ugovorom određuje ime suvlasnika ovlaštenog za zastupanje ostalih suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama. Zakonodavac nije definirao točan naziv za takvog suvlasnika već se u praksi koristi pojam " predstavnik suvlasnika ".

Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici moraju odrediti ovlaštenja i obveze predstavnika suvlasnika te da li predstavnik ima i odgovornost prema suvlasnicima.

Suvlasnici mogu odrediti jednog ili više predstavnika, ali i vrstu i opseg ovlasti koje prenose na njih.

Budući da zakonodavac nije propisao koje ovlasti se mogu prenijeti na predstavnika, suvlasnici odlučuju sami koje su njegove ovlasti i obveze.

Suvlasnici mogu ovlastiti svog predstavnika da sklapa ugovore u poslovima u kojima se suvlasnici pojavljuju kao ugovorna strana u slučajevima ugovora o upravljanju koji se sklapa sa upraviteljem, ugovora o najmu zajedničkog prostora zgrade, o korištenju i upravljanju dijelovima i uređajima koje koriste sa suvlasnicima druge zgrade i sl.

Suvlasnici bi morali ugovorom odrediti i obveze predstavnika kao što su npr. :

- ovjeravanje radnih naloga izvođača radova kojim potvrđuju izvršenje određenog posla.

- sudjelovanje u izboru izvoditelja radova koje provodi upravitelj.

- organiziranje naplate kućnih režija ( el. energija, voda, čišćenje ) i kontrola navedenih režija.

- da vodi brigu o zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta te da li se koriste prema odluci većine suvlasnika.

- da redovito izvješćuje upravitelja o svim nedostacima na zajedničkim dijelovima zgrade.

- da predlaže i sudjeluje u izradi prijedloga godišnjeg  programa održavanja zgrade te da prati izvršenje programa.

- da vodi brigu o provođenju kućnog reda.

Predstavnika bi trebalo obvezati da o svom radu redovito izvješćuje suvlasnike i to najmanje jedanput godišnje, a o važnijim pitanjima u svezi upravljanja redovito kada se ta pitanja rješavaju.

Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika niti samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve te je za svoj rad odgovoran suvlasnicima.

Za obavljanje poslova za koje su ga ovlastili suvlasnici, suvlasnici mogu ugovorom odrediti da predstavnik ima određenu naknadu odnosno honorar iako to pitanje nije regulirano zakonom, ali taj trošak mora biti obuhvaćen programom održavanja.

U slučaju promjene predstavnika, mora se mijenjati i međuvlasnički ugovor po postupku i na način kako je usvojen od suvlasnika tj. potpisom suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.

Budući je predstavnik suvlasnika odgovoran suvlasnicima, a ne upravitelju, suvlasnici koji su ga imenovali moraju vršit i nadzor nad njegovim radom te tražiti da ih redovito izvještava o svom radu.

Na taj način će spriječiti provođenje samovolje predstavnika i preuzimanje ovlasti i obveza koje mu suvlasnici nisu prenijeli.

ŠTO JE PRIČUVA I REŽIJSKI TROŠKOVI ?

Pričuva je strogo namjenski novac, izdvaja se na zaseban račun i može se koristiti isključivo za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i uređaja u zgradi, a suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom dogovoriti i da se koriste za neke druge namjene.

Upravitelj vodi za svaku zgradu zasebno knjigovodstvo. Suvlasnici imaju pravo uvida u trošenje pričuve a obaveza je upravitelja položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u predhodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine;

Često se na stambenim zgradama prilikom određivanja visine pričuve suvlasnici odlučuju na zakonom propisani minimum, no POGREŠNO je tumačenje da je minimalni iznos pričuve 1,53 kn po mč.

Minimalnu pričuvu koju suvlasnici moraju izdvajati odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.

U trenutku donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (tad je ) vrijednost stanova bila je ( Etalonska vrijednost ) 3.400,00 kn po mč

             ( 3.400,00 x 12 mj. = 283,33 kn x 0,54 = 1,53 kn/mj ) .

Od 01.01.1998. god. dakle godinu dana nakon stupanja na snagu Zakona o vlasništvu , uveden je Porez na dodanu vrijednost koji je praktički sve usluge poskupio za 22% ( od 2009 god. 23% ) a da se minimalni iznos pričuve od 1,53 kn po mč nije povećao za visinu PDV-a.Trenutna visina PDV-a je 25% što opterećuje rezervu pričuve sa 1/4 udjela.

Zadnji podatak o etalonskoj cijeni građenja U SKLOPU POTICAJNE STAMBENE IZGRADNJE ( u kome dio troškova izgradnje država ( ili lokalna zajednica) praktički donira-troškove koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu ) objavljen je u Narodnim novinama br. 183/2003, u iznosu 5.307,83 kn, dok je prosječna cijena stanova na tržištu danas ( u Puli) 1.300 €/mč.

Na temelju etalonske cijene stana POS-a. MINIMALNI iznos pričuve trebao bi iznositi:

   ( 5.307,83 x 12 mj. = 442,31 kn x 0,54 % = 2,39 kn/mj ).

Iz minimalne pričuve ( prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te sukladno odredbama Uredbe o održavanju zgrada ) podmiruju se troškovi hitnih intervencija na zajedničkim instalacijama vodovoda, kanalizacije, centralnog grijanja, elektroinstalacijama, troškovi obaveznog osiguranja zgrade, održavanje i servisni pregledi ( atesti ) protupožarne opreme, dimnjačarski radovi te naknada Upravitelju zgrade.

Kako na zgradi postoje i režijski troškovi ( tzv POGONSKI TROŠKOVI ) i oni se mogu dodati u godišnji program održavanja zgrade, te će se tako putem jedne uplatnice uplaćivati pričuva i pogonski troškovi.

Pogonske troškove čine :

- potrošnja električne energije za zajedničke uređaje ( stubišna rasvjeta, pogon portafonskog i antenskog uređaja, pogon pumpi i automatike toplinske podstanice , dizala, uređaja vatrodojave )

- troškovi čišćenja stubišta i zajedničkih prostora po Ugovoru o djelu - zakonska obveza plaćanje i doprinosa ( na neto honorar plaća se i zdravstveno osiguranje u iznosu 103 % na neto. )

- troškovi honorara ovlaštenom predstavniku po Međuvlasničkom ugovoru ( zakonska je obveza plaćanje i doprinosa ( na neto honorar plaća se porez , prirez, mirovinsko i zdravstveno osiguranje u iznosu 103 % na neto. )

KAKO DA RJEŠIM NEDOSTATKE NA APARTMANU I ŠTO JE TO GARANTNI ROK ?

Na novouseljenim zgradama važno je napomenuti slijedeće u svezi nedostataka na građevini:

Pregled izvršenog dijela i obavještavanje izvođača;

Naručilac je dužan pregledati izvršeno djelo čim je to po redovnom roku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odgađanja obavjestiti izvođača. Ako naručilac na poziv izvođača da pregleda i primi izvršeni rad to ne uradi bez opravdanog razloga, smatra se da je rad primljen. nakon pregleda i primanja izvršenog rada izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom, izuzev ako je znao za njih , a nije ih pokazao naručiocu.

Odgovornost za solidnost građevine;

Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njezine solidnosti, ako bi se ti nedostaci pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova. Izvođač odgovara i za nedostatke zemljišta na kojem je podignuta građevina, koji bi se pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova, osim ako je specijalizirana organizacija dala stručno mišljenje da je zemljište podobno za građenje a u toku gradnje se nisu pojavile okolnosti koje dovode u sumnju osnovanost stručnog mišljenja. Isto vrijedi i za projektanta ako nedostatak građevine potječe od nekog nedostatka u planu. Oni su odgovorni prema odredbama prethodnih stavova ne samo naručiocu, nego i svakom drugom stjecaocu građevine. Ova njihova odgovornost ne može se ugovorom ni isključiti ni ograničiti.

Dužnost obavještavanja i gubitak prava;

Naručilac ili drugi stjecalac dužan je o nedostacima obavijestiti izvođača i projektanta u roku od šest mjeseci od kad je nedostatak ustanovio, inače gubi pravo da se pozove na njega.

Pravo naručioca ili drugog stjecaoca prema izvođaču odnosno projektantu po osnovi njihove odgovornosti za nedostatke prestaje za godinu dana računajući od dana kad je naručilac odnosno stjecalac obavjestio projektanta odnosno izvođača o nedostatku.

Skriveni nedostaci;

Ako se kasnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom, naručilac se ipak može pozvati na njega, pod uvjetom da o njemu obavjesti izvođača što prije, a naduže u roku od mjesec dana od njegova otkrivanja. Istekom dviju godina od primitka obavljenog posla, naručilac se više ne može pozvati na nedostatke.

Prestanak Prava;

Naručilac koji je izvođača na vrijeme obavjestio o nedostacima izvršenog posla ne može svoje pravo ostvarivati sudskim putem nakon isteka godine dana od učinjene obavijesti.Ali i nakon isteka tog roka naručilac može, ako je o nedostacima pravodobno obavijestio izvođača, prigovorom protiv izvođačevog zahtjeva za isplatu naknada istaći svoje pravo na sniženje naknada i na naknadu štete.

Prijelaz prava iz odgovornosti za nedostatke;

Prava naručioca prema izvođaču zbog nedostatka građevine prelaze i na sve kasnije stjecaoce građevine ili njezina dijela, ali s tim da kasnijim stjecaocima ne teče novi rok za obavijest i tužbu, već im se uračunava rok prthodnika.

ŠTO ZNAČI UPRAVLJANJE CIJELOM NEKRETNINOM ?

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu, zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. međusobne odnose glede upravljanja nekretninom suvlasnici mogu regulirati međuvlasničkim ugovorom. Poslove o kojima odlučuju suvlasnici u upravljanju nekretninom na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, dijeli se na poslove redovite i izvanredne uprave.

Poslovi redovite uprave;

U poduzimanju poslova redovite uprave potrebna je suglasnost suvlasnika koji zajedno imaju u vlasništvu više od polovine suvlasničkih dijelova nekretnine. Odluke o poslovima redovite uprave obvezuju sve vlasnike neovisno o tome što nisu sudjelovali u njihovu donošenju, te su i ti suvlasnici dužni sudjelovati u podmirenju troškova obavljanja tih poslova razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.Poslovi redovite uprave su poslovi redovitog održavanja nekretnine, a osobito: redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, stvaranje primjerene zajedničke pričuve i odlučivanje o njezinoj visini, uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda i sl. U iste poslove spada i iznajmljivanje i davanje u zakup kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela. Ako se o poduzimanju posla redovite uprave ne može postići većina, a poduzimanje poslova je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, odluku će donijeti sud.

Poslovi izvanredne uprave;

Za poduzimanje izvanrednih poslova potreban je pristanak svih suvlasnika. Poslovima izvanredne uprave smatraju se poslovi koji prelaze okvir redovitog upravljanja kao što su: promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, davanje cijele stvari u najam ili zakup dulji od godine dana, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnog tereta i prava građenja na cijeloj stvari. Istim, tj. izvanrednim poslom smatra se i donošenje odluke o poduzimanju poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine. Za sve izvanredne poslove potreban je pristanak svih suvlasnika koji razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima i snose troškove obavljanja tih poslova. Poboljšica se iznimno može učiniti i na temelju odluke suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će ti suvlasnici sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve koja se time ne bi smjela smanjiti u tolikoj mjeri da se ne mogu pokriti troškovi redovitog održavanja, te ako poboljšica ne ide previše na štetu suglasnih suvlasnika.

Međuvlasnički ugovor;

međuvlasničkim ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, utvrđuju se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora. Takav ugovor sadrži osobito: veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način upravljanja nekretninom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom, opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl., uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

ŠTO JE GODIŠNJI PROGRAM ODRŽAVANJA ZGRADE,ŠTO OBUHVAĆA  I TKO GA RADI ?

Godišnji program održavanja zgrade predlaže suvlasnicima upravitelj na temelju stanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Uredbom o održavanju zgrada NN 64/97 propisano je koji su to zajednički dijelovi i uređaji zgrade : nosiva konstrukcija zgrade ( temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl. ), pokrov, prohodne i neprohodne zajedničke terase, pročelja zgrade uključujući prozore i vrata, elemente zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade( kapci, žaluzine, grilje i sl.), krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade, dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada , zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta, požarni prilazi, ljestve i stepeništa, dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu, instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade, instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključujući reviziona okna, vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade, električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade, nužna i panična rasvjeta, zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade, radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade, telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijem, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade, instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade, zajednička kotlovnica i toplinska podstanica, zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanja dizala i sl. , gromobranske instalacije.

Vrste radova koji se uvrštavaju u godišnji program su: obavezni radovi, hitni popravci, nužni popravci i ostali radovi.

Obavezni radovi : (propisani posebnim zakonima) servis i kontrola dizala, servis i pregledi protupožarne opreme zgrade, dimnjačarske usluge, ispitivanje gromobrana, dezinsekcija.

Hitni popravci: puknuća instalacija vodovoda i kanalizacije, začepljenje zajedničkih dijelova kanalizacije, kvarovi na nemjerenom dijelu plinske instalacije ( od ulaza plinske instalacije u objekat do plinomjera ), kvarovi na zajedničkom sustavu centralnog grijanja zaključno sa radijatorskim ventilom i prigušnicom , kvarovi na zajedničkoj nemjerenoj elektroinstalaciji jake struje , kvarovi na zajedničkoj elektroinstalaciji slabe struje ( portafon, antenski sustav, videonadzor ) , znatnija oštećenja dimnjaka, manji kvarovi na dizalu, uklanjanje oštećenih dijelova pročelja koji prijete prolaznicima.

Nužni popravci: sanacija krovne konstrukcije, sanacija temelja, sanacija međukatne konstrukcije, sanacija ravnih i kosih krovova , sanacija dimnjaka, zamjena instalacija, popravak pročelja zgrade, izolacija zidova, podova i temelja zgrade, sanacija klizišta.

U godišnji program obavezno se još uključuje i Obavezno osiguranje zgrade kao i naknada upravitelju, utvrđena Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom.

U godišnji program mogu se uključiti i naknade za predstavnika suvlasnika , za poslove čišćenja zajedničkih prostora zgrade, rukovanje kotlovnicom, domarske poslove. Prilikom plaćanja honorara predstavniku, čistačici ili rukovatelju kotlovnicom sredstvima prikupljenim kroz pričuvu Upravitelj je dužan osim neto honorara na teret stambene zgrade platiti doprinose za mirovinsko i zdravstveno osiguranje te porez i prirez. Takođe se u godišnji program mogu uključiti i pogonski troškovi ( zajednički troškovi el. energije, vode i sl. ) Prema utvrđenom godišnjem programu suvlasnici zgrade koriste sredstva zajedničke pričuve.

ŠTO JE KARTELNI SPORAZUM UPRAVITELJA ZGRADA  ( U Puli i Splitu)?

Vaše pitanje je povezano s člankom u Glasu istre objavljenom 04.02.2010.god. Pa Vam preporučujemo da pronađete članak na www.glasistre.hr pod naslovom .Kartelni sporazum upravitelja zgrada, vi i ostali suvlasnici u Vašoj zgradi to proučite pa donesite Vašu odluku. Napominjem da je  Rješenjem u upravnom postupku od 23.12. 2009 godine  po Klasa: UP/I 030-02/2008-01/78, Urbroj: 580-02-09-65-32, taj sporazum proglašen nezakonitim. To rješenje vam je dostupno na internetu. U Puli nijedan upravitelj kojeg spominjete nije smanjio cijene naknada, tako da su njihove cijene veće od naših cijena. Više o tim pitanjima (toj temi) tražite na Googlu pod ključnim pojmom Kartelni sporazum

PREDSTAVNIK SUVLASNIKA, KAKO GA BIRATE-ODREĐUJETE, DA LI GA I KOLIKO PLAĆATE ?

Vaše pitanje sadrži više pitanja. Prvo predstavnika suvlasnika ne bira upravitelj zgrade. predstavnika suvlasnika biraju suvlasnici, natpolovičnom većinom glasova, računajući kvadraturu suvlasničkih udjela(bira se bilo kojim demokratskim postupkom). Također suvlasnici odlučuju da li će plaćati predstavnika ili će on tu dužnost obavljati volonterski. Mi zagovaramo i predlažemo model : da predstavnika suvlasnika oslobodimo plaćanja pričuve, kao neka vrsta kompenzacije (to nije ni puno ni malo, a pokriva neke troškove predstavnika suvlasnika). Taj iznos bi u Vašem slučaju iznosio 1,53x100m2 =153 kn/mjesečno. Neki predstavnici dobivaju naknadu koliko i upravitelj, pa čak i više ako se uzmu razna davanja na iznos koji se isplaćuje predstavniku (te zgrade obično imaju sredstva za hladni pogon, pa se postavlja i svrsishodnost plaćanja pričuve). Neki predstavnici sami kupe određeni iznos (uz ostale režije)   , pa tako dobiju svoju naknadu, to po nama nije usklađeno sa zakonskim propisima. U manjim zgradama neki predstavnici rade volonterski i mijenjaju se svake godine ili svake dvije godine ( pa često imate situaciju da male zgrade bolje rješavaju održavanje zgrade nego veće zgrade, jer se bolje gospodari sredstvima). U svakom slučaju ako plaćate predstavnika suvlasnika, ne možete imati minimalnu pričuvu, jer nećete imati sredstva za hladni pogon zgrade. 

ŠTA JE TO MEĐUVLASNIČKI UGOVOR, MOŽETE LI DATI JEDAN OGLEDNI PRIMJERAK ?

 

Na temelju članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96, 68/98, 22/00, 73/00 , 114/01,79/06,141/06 ) i Uredbe o održavanju zgrada (Nar. nov., br. 64/87) suvlasnici  nekretnine na kojoj je izgrađena stambena zgrada u Medulinu, Livadice br. .. , sklopili su ........god.

 

 

  MEĐUVLASNIČKI UGOVOR (ogledni primjerak)

 

                       br. 01/20..

 

 

I OPĆE ODREDBE

 

                                                           članak 1.

 

Ovim Ugovorom suvlasnici nekretnine  , stambene zgrade koja se nalazi u ......., ul......... br. ..., a koja se sastoji od ... etaža, ukupne površine .... mč, na k.č. ... k.o. ........,  zk.ul. .....,poduložci 1-....,površina parcele na kojoj je izgrađena zgrada od ... mč, uređuju uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem te nekretnine i izvršavanjem prava i obveza koji u svezi s tim nastaju.

 

                                                           članak 2.

 

Suvlasnici suglasno utvrđuju suvlasničke dijelove i vlasničke udjele kako se to vodi u zemljišnoj knjizi  kod Općinskog Suda u Puli. Kako to stoji u etažnom elaboratu koji se nalazi u sudu,katastru i državnoj upravi. Kao prilog MVU popisna lista.

 

 

II UPRAVLJANJE U ZGRADI

 

                                                           članak 3.

 

Suvlasnici su suglasni da se pod zajedničkim dijelovima podrazumijevaju:

 

-         konstruktivni i vanjski dijelovi zgrade (temelji, nosivi konstruktivni zidovi, međukatne konstrukcije , krovna konstrukcija s pokrovom, krovna i druga vanjska limarija, dimnjaci, fasada, vanjska stolarija i bravarija, poštanski ormarići, vodni i strujni ormari, telefonske i antenske kutije, gromobrani,  unutrašnje-vanjske stepenice, dizala, bazen.

 

-         zemljište pod zgradom, okućnica koju zgrada koristi i zajednički pristup zgradi .

 

-          instalacija zgrade ( instalacija odvodnje oborinskih voda, vodovodna i kanalizacijska vertikala, električna, gromobranska, antenska , video nadzor, telefonska instalacija i druge vrste zajedničkih instalacija).

 

-         septička jama.

 

-         drugi dijelovi zgrade i cijele nekretnine predviđeni zakonom.

 

 

članak 4.

 

U okviru redovnog upravljanja suvlasnici donose sljedeće odluke :

 

- o programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,

 

- o planu prihoda i rashoda zgrade,

 

- o određivanju osobe ovlaštene za predstavljanje i zastupanje vlasnika,

 

- o osiguranju zgrade,

 

- o davanju u zakup ili najam zajedničkih prostorija, dijelova zgrade,

 

- o uzimanju zajmova,

 

- o stvaranju zajedničke pričuve,

 

- o kućnom redu,

 

- o prihvaćanju godišnjeg izvješća,

 

- o odrređivanju subjekta kojemu će povjeriti upravljanje stambenom zgradom (upravitelja),

 

- o drugim pitanjima koje predloži predstavnik, upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika.

 

Odluke iz prethodnog stavka smatraju se donesenima kada se za njih izjasne suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi prelaze 50% ukupne vrijednosti suvlasničkih dijelova nekretnine, i koje tada obavezuju sve suvlasnike.

 

Za odlučivanje o pitanjima koja prelaze okvir redovnog upravljanja, kao što su: otuđivanje, promjena namjene, izdavanje u zakup više od godine dana, radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima koji povećavaju vrijednost objekta, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

 

                                                           članak 5.

 

Suvlasnici će u troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja sudjelovati prema suvlasničkim udjelima.

 

Suvlasnik je dužan za svoj stan i sve druge pripadke svoga vlasništva brinuti se i tako ih održavati i koristiti da drugim suvlasnicima ne nastane kakva šteta.

 

Zemljište će se koristiti na uobičajeni način uz poštivanje odredbi o Komunalnom i Kućnom redu.

 

Suvlasnici su suglasni da se troškovi : zajednički utrošak struje, plaćanje sitnog potrošnog materijala, održavanje dimnjaka, osiguranja zgrade, gromobranske instalacije, antenskog i drugih sustava , plaća preko računa zgrade iz zajedničke pričuve.

 

                                                           članak 6.

 

Suvlasnici se sastaju najmanje jednom godišnje radi donošenja plana prihoda i rashoda za sljedeće razdoblje, prihvaćanje izvješća o radu, te donošenja programa rada za sljedeću godinu. U slučaju potrebe suvlasnici se mogu sastajati i češće.

 

Sastanak suvlasnika saziva, organizira i vodi osoba ovlaštena za predstavljanje i zastupanje suvlasnika (u daljnjem tekstu: predstavnika suvlasnika) ili u njegovoj odsutnosti osoba koja ga zamjenjuje (u daljnjem tekstu: zamjenik predstavnika) ili osoba koju on ovlasti.

 

Predstavnik suvlasnika dužan je sazvati sastanak kada to zatraži najmanje 1/3 suvlasnika.

 

Na sastancima suvlasnika vodi se zapisnik koji potpisuju predstavnik suvlasnika i zapisničar.

 

Odluke suvlasnika potpisuju suvlasnici  a sa njima upoznaju upravitelja zgrade.

 

                                                           članak 7.

 

Upravljanje zgradom suvlasnici povjeravaju Agenciji za poslovanje i upravljanje nekretninama Trokutan, OIB: 96226896164, Koparska br.60 Pula, naselje Šijana, koja ima registriranu djelatnost upravljanja. Po uvjetima prihvaćene ponude dana  ........ Upravitelj se bira na godinu dana sa otkaznim rokom za jednu i drugu stranu od 3 mjeseca. Po isteku godine dana, ako ni jedna strana ne otkaže ugovor, ugovor se produžuje na neodređeno vrijeme.

 

                                                           članak 8.

 

Predstavnik suvlasnika je :  ............ , OIB: .... , tel. ..........., E-mail: ....  ..Predstavnik za svoj rad prima naknadu u visini.... ili radi volonterski .

 

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

 

-         sklapati ugovore i anekse ugovora s upraviteljem zgrade, vezane za upravljanje zgradom,

 

-         zastupati suvlasnike prema investitoru zgrade, glede reklamacija i garantnih rokova .

 

-         zastupati suvlasnike prema izvođačima radova na zgradi.

 

-         Zastupati suvlasnike u dogovorima sa ostalim susjednim zgradama.

 

-         zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje stambene zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju,

 

-         dužan je voditi brigu o provođenju Kućnog reda, način korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi,

 

-         organizirati naplatu zajedničkih troškova (ako ih ima).

 

 

članak 9.

 

Svaki suvlasnik je ovlašten i dužan bez odgađanja prijaviti štetu upravitelju na zajedničkim dijelovima i uređajima za koju je saznao, a koja je nastala u njegovom stanu ili na zgradi.

 

Kad prijeti opasnost od štete svaki je suvlasnik ovlašten poduzeti mjere i bez pristanka ostalih.

 

O poduzetim mjerama vlasnik je dužan izvjestiti upravitelja najkasnije u roku od tri dana. Suvlasnik je dužan svoj stan i zajedničke dijelove zgrade koristiti na način da ne nanosi štetu drugima, a radi otklanjanja štete, ako je to potrebno, dužan je dozvoliti ulaz u svoj stan.

 

 

III TROŠKOVI UPRAVLJANJA I MEĐUSOBNI ODNOSI SUVLASNIKA

 

                                                           članak 10.

 

Suvlasnik je dužan brinuti se za svoj stan i posebne prostorije, te njima namijenjene uređaje, kao i sve druge pripadke svog vlasništva i tako ih održavati i koristiti da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta, u protivnom odgovara suvlasnicima za nastalu štetu.

 

                                                           članak 11.

 

Suvlasnik koji otuđi svoj stan ili promjeni namjenu dužan je o tome odmah obavijestiti upravitelja i predstavnika suvlasnika.

 

Suvlasnik koji je otuđio svoj vlasnički dio nekretnine nema pravo zahtijevati vraćanje svojeg doprinosa u zajedničku pričuvu zgrade, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos tog  vlasničkog dijela.

 

 

IV SREDSTVA

 

                                                           članak 12.

 

Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuju se sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja (sredstva zajedničke pričuve), a najmanje sredstva koja je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrijednosti njegova posebnog dijela godišnje.  Vrijednost nekretnine je ..... kn/m2.Suvlasnici sporazumno ugovaraju visinu pričuve od  ... kn/mč.

Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj na osnovi ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.

 

                                                           članak 13.

 

Kod obračuna troškova upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja na zgradi razdioba troškova obavlja se  uz slijedeće korekcione koeficijente:

 

-         za stambeni prostor  .............................................................koeficijent  1,00

 

-         za stanove koji se u cjelosti koriste kao poslovni prostor.....koeficijent 1,25

 

-         za druge samostalne prostorije..............................................koeficijent 1,5

 

Svaki suvlasnik obavezan je plaćati mjesečni doprinos koji odgovara jednoj dvanaestini njegove obvaze iz stavka 1. ovog članka i to na zajednički račun pričuve do 25-og u mjesecu . Visinu pričuve mogu povećavati samo suvlasnici svojom odlukom natpolovičnom većinom.

 

Ako sredstva mjesečnog doprinosa nisu dovoljna za pokriće neophodnih troškova, potrebna sredstva osigurat će se dodatnim uplatama suvlasnika a prema principu utvrđenom u stavku 1. ovog članka.

 

Suvlasnik koji ne izvrši uplatu u roku dospijeća utvrđenom u stavku 2. ovog članka dužan je platiti i zakonsku zateznu kamatu. Takve kamate pripadaju pričuvi (rezervi) zgrade.

 

                                                           članak 14.

 

Ako se tijekom godine utvrdi da su neizmirene obveze veće od raspoloživih sredstava suvlasnici su obvezni osigurati nedostatna sredstva razmjerno svojim suvlasničkim udjelima. Eventualni višak prihoda prenosi se u slijedeću godinu.

 

                                                           članak 15.

 

Suvlasnici su obvezni snositi troškove hitnih i nužnih radova čije izvršenje naloži nadležno tijelo, inspekcija, srazmjerno njihovim suvlasničkim udjelima.

 

Upravitelju se dozvoljava angažiranje ovlaštenih firmi i obrta za hitne intervencije, bez daljnjih pitanja i odobrenja suvlasnika. Pogotovu ako može doći do daljnjih šteta na nekretnini koja je predmet upravljanja.

 

                                                           članak 16.

 

Komunalne usluge (naknada za utrošenu električnu energiju,vodu,plin,odvoz otpada i slično), a koje se utvrđuju, odnosno raspoređuju na način utvrđen odgovarajućim odlukama Skupštine općine, plaćaju suvlasnici izravno dobavljačima, odnosno davateljima usluga.

 

Ako je neka od naknada iz stavka 1. ovog članka nastala u svezi korištenja zajedničkih dijelova i uređaja u stambenoj zgradi, raspored troškova te naknade odrediti će vlasnici sporazumno, a ako do sporazuma ne dođe, primjeniti će se odgovarajuće odluke  općine . Svi zajednički režijski troškovi za koje suvlasnici do sad nisu postigli dogovor i za koje u buduće ne postignu dogovor , dijele se srazmjerno kvadraturi stanova-apartmana. Ako se utvrdi da neki suvlasnik svojim udjelom utječe znatnije na trošak i taj faktor se uzima u konačnom obračunu (kao korekcija prethodnom obračunu).

 

V ZAVŠNE ODREDBE

 

                                                           članak 17.

 

Prava i obveze utvrđene ovim ugovorom odnose se i na one suvlasnike koji su ga odbili sklopiti, ako je isti ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dio čini više od polovine vrijednosti svih posebnih dijelova zgrade.

 

Odredbe ovog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je pravo vlasništva stekao nakon sklapanja ovog ugovora.

 

                                                           članak 18.

 

Na odnose koji nisu regulirani ovim ugovorom primjenjivati će se Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i drugi odgovarajući zakonski propisi.

 

                                                           članak 19.

 

Eventualni sporovi iz ovog ugovora pokušati će se riješiti sporazumno, a ako do sporazuma ne dođe spor će se rješavati pred stvarno nadležnim sudom u Puli.

 

                                                           članak 20.

 

Ovaj ugovor sastavljen je u 2 primjerka, od kojih jedan primjerak za predstavnika suvlasnika i 1 primjerka za upravitelja.

 

Primjerak (kopija ) ovog ugovora dostavlja se  i nadležnim komunalnim službama općine .

 

                                                           članak 21.

 

U znak prihvata prava i obveza ovog ugovora suvlasnici ga svojevoljno potpisuju, svojim potpisom na popisnoj listi.

 

 

U Puli, .......god.

 

 

POTPIS SUVLASNIKA U ZGRADI (vlasnici stanova-etaža, kvadratura i  % udjeli u vlasništvu):

 

KAKO IZGLEDA UGOVOR ,O UPRAVLJANJU, SA UPRAVITELJEM ZGRADE ?

 

Temeljem članka 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96;68/98;137/99;22/00;73/00),

te članka 7 i 8. Međuvlasničkog ugovora sklopljenog među suvlasnicima stambene zgrade, ul....... br. .. , ...... , Trokutan, agencija za poslovanje i upravljanje nekretninama, koju zastupa Osman Dželil dipl.ing., vlasnik (dalje u tekstu: UPRAVITELJ)

 

i

 

SUVLASNICI posebnih dijelova stambene zgrade u ........... ,  ul....... br. .., zastupani po ovlaštenom predstavniku (dalje u tekstu: SUVLASNICI) sklopili su dana ........g. ovaj

 

 

 

U G O V O R

O UPRAVLJANJU

STAMBENOM ZGRADOM

Broj  .../20..

 

 

 

I OPĆE ODREDBE

 

Članak 1.

 

Suvlasnici stambene zgrade u Medulinu, Livadice br. ..,  povjeravaju, temeljem članka 7 i 8. Međuvlasničkog ugovora sklopljenog............, poslove upravljanja , Trokutan, agencija za poslovanje i upravljanje nekretninama, Koparska br. 60, 52100 Pula, koja je upisana u obrtni registar OIB:96226896164. Te uređuju uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem te nekretnine i izvršavanjem prava i obveza koji u svezi s tim nastaju.

 

II  OVLAŠTENJA I OBVEZE UPRAVITELJA

 

Članak 2.

 

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u ime i za račun suvlasnika obavlja slijedeće poslove:

1.       organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je stanjem u zemljišnoj knjizi i međuvlasničkim ugovorom)

2.        obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačini zapisnik

3.       utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik

4.       organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prinudnu naplatu

5.       raspolaže sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključujući i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom, koji je sastavni dio ovog ugovora.

6.       osigura zgradu od rizika prema  godišnjem programu;

7.       uzima kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika uz uvjet prethodno izvršenog etažiranja i upisa u zemljišne knjige.

8.       zastupa suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja ,što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka

9.       pruža pravnu i stručnu pomoć predstavniku suvlasnika u poslovima upravljanja.

10.   Vodi knjigovodstvo zgrade.

11.   Čuva arhivu zgrade.

 

Članak 3.

 

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi, i to:

1.       puknuće vodovodne instalacije

2.       puknuće ili propuštanje kanalizacije

3.       puknuće ili propuštanje plinske instalacije

U svrhu izvršenja poslova iz stavka 1. ovog članka, upravitelj će organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući nedjelje, državne blagdane i neradne dane.

Ostale hitne popravke iz čl. 5 Uredbe o održavanju zgrada Upravitelj je dužan organizirati u primjerenom roku.

 

 

 

 

Članak 4.

 

Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati i poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju.

Suvlasnici mogu Upravitelju posebnim ugovorom povjeriti da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.

Upravitelj se obvezuje za poslove iz st. 1 prikupiti najmanje tri ponude, te ugovor o obavljanju tih poslova sklopiti sa najpovoljnijim ponuđačem. Ako cijena radova prelazi .......kn.

Upravitelj će u suradnji sa predstavnikom zgrade pokrenuti pitanje reklamacija prema investitoru zgrade i prema izvođačima radova, u prvoj godini upravljanja zgradom.

 

Članak 5.

 

Poslove održavanja zajedničkih dijelova i uređaja  zgrade upravitelj preuzima u stanju u kojemu se nalaze u vrijeme sklapanja ovog ugovora, a što se utvrđuje zapisnikom o primopredaji, koji je sastavni dio ovog ugovora. Zapisnik će napraviti i potpisati upravitelji predstavnik suvlasnika.

 

Članak 6.

 

Obavljanje poslova održavanja upravitelj je ovlašten putem ugovora povjeriti trećim osobama registriranim za obavljanje takvih poslova, a sam obaviti nadzor nad obavljenim radovima.

U slučaju da suvlasnici sami izaberu izvoditelja radova bez upravitelja, obvezuju se o tome donijeti posebnu odluku u pisanom obliku, većinom koja se računa prema suvlasničkim udjelima te preuzimaju obvezu kontrole kvalitete izvedenih radova i rješavanje mogućih problema sa izvoditeljem bez posredovanja upravitelja.

 

Članak 7.

 

            Upravitelj se obvezuje poslove koji su predmet ovog ugovora obavljati pažnjom dobrog gospodara i pažnjom dobrog stručnjaka, što znači čuvati interese svih suvlasnika zgrade koja je povjerena na upravljanje, upozoriti na poslove koji se moraju obaviti radi funkcionalnosti građevine, te radove čija obveza proizlazi iz zakonskih i drugih propisa, kao i na izvanredne poslove te predvidjeti troškove održavanja.

Suvlasnici preuzimaju odgovornost za eventualnu štetu zbog neizvršenja poslova na koje su pismeno upozoreni, ili su se ti poslovi morali obaviti temeljem rješenja i naloga inspekcije (građevne, komunalne, protupožarne i dr.) a nisu donijeli odluku o poduzimanju navedenih poslova, niti osigurali sredstva za izvršenje tih radova.

Suvlasnici su suglasni da se novčane kazne izrečene upravitelju ili odgovornoj osobi upravitelja u prekršajnom postupku zbog neizvršenja poslova iz prethodnog stavka ovog članka, isplate na teret zajedničke pričuve.

 

Članak 8.

 

Upravitelj se obvezuje izraditi:

1.       prijedlog programa rada, koji će sadržavati popis planiranih poslova i plan potrebnih sredstava za narednu godinu najkasnije mjesec danas prije isteka vremena na koji se primjenjuje program;

2.       za svaki planirani posao koji se obavlja u tijeku godine izraditi troškovnik, voditi tehnički nadzor i preuzimati radove;

3.       izvješće o radu sukladno odredbama Zakona o vlasništvu

4.       završni račun, najkasnije do roka utvrđenog posebnim zakonom

5.       evidenciju suvlasnika

 

            Prijedlog programa upravitelj će preko ovlaštenog predstavnika dostaviti suvlasnicima na usvajanje prije isteka vremena na koji se primjenjuje godišnji program.

Ako suvlasnici ne usvoje program rada do roka utvrđenog u stavku 2. ovog članka, upravitelj će do usvajanja programa obavljati poslove koji su nužni radi osiguranja funkcionalne sposobnosti zajedničkih dijelova i uređaja, te radove čija obveza proizlazi iz zakonskih ili drugih propisa, a suvlasnici su kroz to vrijeme dužni osigurati sredstva najmanje u visini utvrđenoj programom rada za prethodnu godinu.

Izvješće o poslovanju – računu zgrade u prethodnoj godini upravitelj će najkasnije do 30. lipnja svake godine dostaviti ovlaštenom predstavniku suvlasnika i svakom suvlasniku zgrade.

Radi redovne naplate pričuve upravitelj će dužnike opominjati prvo opomenom, a nakon toga  opomenom pred ovrhu, te nakon toga pričuvu naplatiti sudskim putem. Upravitelj će naplatiti od dužnika svoje troškove za slanje opomena.

 

 

Upravitelj se ovlašćuje da sa dužnicima za pričuvu može sklapati pismene sporazume o plaćanju dugovanja u obrocima.

            Ovlašćuje se upravitelj da zastupa suvlasnike pred sudom u ovršnim postupcima koji se vode protiv suvlasnika –dužnika koji ne plaćaju zajedničku pričuvu.

 

 

 

Članak 9.

 

            Sudske i ostale pristojbe te naknada ovlaštenom odvjetniku koji u slučaju spora zastupa upravitelja kao zastupnika suvlasnika odnosno suvlasnike zgrade pred sudom vezane uz spor terete sredstva zajedničke pričuve.

U slučaju uspjeha u sporu, naknade i ostale pristojbe kao i eventualne  pripadajuće kamate vraćaju se u sredstva zajedničke pričuve.

 

III SREDSTVA ZAJEDNIČKE PRIČUVE

 

Članak 10.

 

            Suvlasnici se obvezuju za pokriće troškova upravljanja plaćati doprinos u zajedničku pričuvu,te ovlašćuje upravitelja da utvrdi visinu mjesečne pričuve za svakog suvlasnika i istu naplati.

Upravitelj će visinu pričuve za svakog pojedinog suvlasnika utvrditi na način da iznos pričuve po  m2/mj.,određen godišnjim programom, pomnoži sa površinom posebnog dijela i sa koeficijentom 1,00 za stambeni prostor,a za ostale prostore koeficijentom određenim Međuvlasničkim ugovorom. Visina pričuve se određuje dogovorno ... kn/mč. Visinu pričuve mogu mjenjati samo suvlasnici zgrade u dogovoru sa predstavnikom i upraviteljem zgrade.

Naknadu iz stavka 1. ovog članka suvlasnici su dužni plaćati do 15. u mjesecu , a u slučaju zakašnjenja obvezni su plaćati zakonske zatezne kamate.

Naknadu iz stavka 1 ovog članka suvlasnici će plaćati od......god. uplatnicama na račun sredstava zajedničke pričuve stambene zgrade (na račun koji će za zgradu otvoriti upravitelj kod Zagrebačke banke d.o.o.), a upravitelj ima pravo raspolagati sredstvima zajedničke pričuve na tom računu sukladno čl.378.Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te čl.2 Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97).

Iznos naknade iz stavka 1. ovog članka usklađivati će se početkom svake godine, ovisno o usvojenom programu rada za tu godinu ( sve u dogovoru sa suvlasnicima zgrade).

 

 

Članak 11.

 

            Sredstva za otplatu zajma ili povrat pozajmice uzete radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade osigurat će se povećanjem doprinosa suvlasnika za zajedničku pričuvu.

Upravitelj se obvezuje zajam otplaćivati iz zajedničke pričuve, sukladno ugovoru o zajmu odnosno vraćati pozajmicu  prije isplate ostalih troškova.

        

 

Članak 12.

 

Naknada za rad upravitelja za poslove redovnog upravljanja iznosi .... kn  . Naknada se obračunava i naplaćuje od.......god.

Naknada upravitelju za sadašnje I neke novonastale usluge:  obračuna honorara za predstavnika suvlasnika, čistaćicu, domara , plaćanje zajedničke potrošnje el.energije, materijalne troškove, razne ovjere kod bilježnika ili suda, odvjetničke usluge,  ostale usluge vezano za vlasnička prava  naplaćuju se po uvjetima poslovanja upravitelja, sukladno zakonskim propisima RH.

Svi izvanredni troškovi koji nastaju na zahtjev suvlasnika, a nisu posebno ugovoreni ovim ugovorom, naplaćuju se prema važećem cjeniku upravitelja u RH.

 

IV  ZAVRŠNE ODREDBE

 

 

Članak 13.

 

Za štetu nastalu neizvršenjem obveza iz ovog Ugovora ugovorne strane odgovaraju po općim propisima o naknadi štete.

 

 

Članak 14.

 

Za sve što nije izričito ugovoreno ovim Ugovorom vrijede i primjenjuju se odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i ostalih zakonskih propisa koji reguliraju ovo područje.

 

 

Članak 15.

 

Ugovorne strane su suglasne da sve moguće sporove iz ovoga Ugovora rješavaju prvenstveno mirnim putem, a u slučaju da se ne može postići sporazum ugovaraju nadležnost suda u Puli.

 

Članak 16.

 

Ovaj Ugovor je sklopljen na vrijeme od 1 (jedne) godine, a stupa na snagu danom potpisa ugovora.

Ako niti jedna od ugovornih stranaka najkasnije mjesec dana prije isteka roka pismeno ne izvijesti drugu stranu da ne želi produljenje ugovora, ugovor se produžuje na neodređeno vrijeme.

 

 

Članak 17.

 

Ovaj Ugovor je sastavljen u 2 (dva) istovjetna primjerka od kojih jedan zadržava Upravitelj, 1 (jedan) osoba ovlaštena za predstavljanje i zastupanje suvlasnika.

 

 

 

PRILOZI:          1. Program održavanja zgrade za .......godinu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Za suvlasnike

   

                   

 

Trokutan agencija

Vlasnik

 

__________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kooperanti

 
   
 Hrvatski  English  Italian  Deutsch  Dutch 
Featured Properties
DSC07605 (Small).JPG
PULA
DSC06921 (Small).JPG
Medulin
IMG_001.JPG
PULA
DSC05147 (Small).JPG
VODNJAN
DSC07256 (Small).JPG
PULA